Cómo calcular la rentabilidad de una vivienda en alquiler
Cómo calcular la rentabilidad de una vivienda en alquiler
La rentabilidad de una vivienda en alquiler te dice si tu inversión inmobiliaria generará beneficios. No basta con comprar barato: hay que analizar cuánto dinero te dará realmente cada año. Te explicamos paso a paso cómo hacer los cálculos correctos.
1. Rentabilidad bruta: el cálculo básico
La rentabilidad bruta es la más sencilla. Se calcula dividiendo los ingresos anuales por alquiler entre el precio de compra:
Fórmula: (Alquiler mensual × 12) ÷ Precio de compra × 100
Ejemplo: Piso de 100.000€ que se alquila por 600€/mes
Rentabilidad bruta = (600 × 12) ÷ 100.000 × 100 = 7,2%
En España, una rentabilidad bruta superior al 6% se considera buena.
2. Rentabilidad neta: el cálculo realista
La rentabilidad neta resta los gastos reales: comunidad, IBI, seguros, mantenimiento, vacancia y una reserva para reparaciones importantes:
Fórmula: [(Alquiler mensual × 12) – Gastos anuales] ÷ Precio de compra × 100
Ejemplo: 7.200€ de alquiler – 1.800€ de gastos = 5.400€ netos
Rentabilidad neta = 5.400 ÷ 100.000 × 100 = 5,4%
3. ¿Qué gastos debes considerar?
- IBI: 400-800€ anuales según municipio
- Comunidad: 30-80€/mes según servicios
- Seguro hogar: 200-400€ anuales
- Mantenimiento: 1% del valor de la vivienda/año
- Vacancia: 1 mes de alquiler sin cobrar
En Alcalá la Real, estos gastos son más bajos que en grandes ciudades.
4. Rentabilidad a largo plazo
No olvides que tu vivienda se revaloriza cada año. En Alcalá la Real, las viviendas suben de precio entre un 2-4% anual. Esta plusvalía incrementa tu rentabilidad total:
Rentabilidad total: Rentabilidad alquiler + Revalorización anual
5. ¿Cuándo es una buena inversión?
Busca rentabilidades brutas superiores al 6% y netas del 4,5% o más. Si además la zona tiene potencial de revalorización (como Alcalá la Real), tu inversión será aún más segura.
¿Quieres analizar la rentabilidad de una vivienda concreta? Contáctanos y te hacemos los cálculos gratuitos.
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